Sebuah data dari perusahaan informasi property asal Australia, Cotality melaporkan harga rumah di negara tersebut mencatat penurunan dalam enam bulan secara berturut-turut di bulan September, sehingga mengarah pada laju penurunan terparahnya dalam tiga dekade terakhir, di tengah tekanan inflasi yang terus berlanjut dan sekaligus meminimalkan harapan terhadap keringanan beban suku bunga tinggi pasca kenaikan suku bunga oleh RBA di pekan ini.

Harga rumah dalam skala nasional mencatat penurunan 1.1% di bulan September dari pencapaian di bulan Agustus sebelumnya, yang mencatat penurunan 1.2% setelah di revisi, dan kondisi saat ini membuat harga berada lebih rendah sekitar 5.2% di bawah level puncaknya dan bergerak stagnan dibandingkan periode yang sama di tahun lalu.

UBS menyatakan bahwa laju penurunan ini mendekati rekor penurunan tertajam, dengan prospek yang kian suram akibat kenaikan suku bunga, perubahan kebijakan pajak pemerintah, dan sentimen konsumen yang lemah.

Lebih lanjut kepala Ekonom UBS, George Tharenou mengatakan bahwa dalam siklus saat ini, UBS memperkirakan harga hunian akan terus turun setidaknya selama satu tahun, dengan total penurunan dari puncak ke titik terendah mencapai sekitar 10%, yang akan menjadi penurunan terbesar sejak pencatatan data dimulai pada tahun 1980.

Rekor kemerosotan terburuk saat ini adalah penurunan sebesar 8.9% pada periode 2022-2023, ketika Reserve Bank of Australia (RBA) menaikkan suku bunga sebesar 425 basis poin pasca-pandemi COVID untuk meredam inflasi.

Dilaporkan harga rumah di Sidney turun 1.4% dan kini berada hamper 9% di bawah level puncaknya pada bulan Februari lalu, sehingga melampaui skala penurunan pasca pandemi, sementara harga rumah di Melbourne mencatat penurunan 0.7%, yang pada akhirnya memperdalam penurunan dari titik puncaknya menjadi lebih dari 7% untuk saat ini.

Sementara di Brisbane, Adelaide dan Perth untuk harga rumah mencatat penurunan lebih dari 1%, dan mengikis sebagian dari lonjakan luar biasa sebesar 50% hingga 70% yang tercatat selama lima tahun terakhir.

Pada hari ini Reserve Bank of Australia telah menepis kekhawatiran mengenai dampak buruk terhadap pasar perumahan, dengan menyatakan bahwa laju penurunan harga secara lebih lanjut sebesar 20%, meskipun hanya menempatkan 5% peminjam dalam risiko gagal bayar pinjaman, dan untuk itu RBA telah mengidentifikasi pasar perumahan sebagai risiko penurunan bagi perekonomian, namun hal tersebut tidak menghalangi bank sentral untuk menaikkan suku bunga untuk keempat kalinya di tahun ini, hingga ke level tertingginya dalaM 15 tahun terakhir ke 4.6%, sebagai upaya untuk memerangi inflasi yang terus meningkat.

Harga Perumahan Mulai Berbalik Arah

Setelah selama berpuluh-puluh tahun berada dalam kondisi suku bunga rendah serta kebijakan keringanan pajak yang besar, telah memicu lonjakan harga property sekaligus mengangkat nilai asset hunian di Australia hingga melampaui A$12 triliun atau sekitar AS$8.34 triliun, yang besarnya sekitar empat kali lipat dari nilai output ekonomi tahunan negara tersebut, dimana harga rumah dalam skala nasional telah mengalami lonjakan lebih dari 60% dalam satu dekade terakhir, dengan kota Sidney menjadi pasar perumahan dengan tingkat keterjangkauan terendah kedua di dunia setelah Hong Kong.

Pasar perumahan pernah mengalami koreksi sebelumnya, namun setiap koreksi selalu diikuti oleh pemulihan yang jauh lebih kuat, setelah harga sempat melonjak setelah penurunan tajam pada periode 2022-2023—yang dipicu oleh kelangkaan pasokan kronis dan lonjakan migrasi—sebelum akhirnya pemangkasan suku bunga semakin memanaskan pasar.

Namun, dengan suku bunga yang tetap tinggi dalam jangka waktu lebih lama dan langkah pemerintah menghapus keringanan pajak bagi investor properti yang membeli rumah yang sudah ada, maka arah pasar mungkin mulai berbalik menuju penurunan yang lebih dalam dan berkepanjangan, yang akan membawa dampak signifikan bagi perekonomian.

Data dari Cotality ini telah menunjukkan penurunan tajam dalam volume transaksi, yang mencatat angka penjualan selama tiga bulan terakhir yang mencatat penurunan sebesar 19% dibandingkan periode yang sama setahun sebelumnya, yang mengindikasikan bahwa para pembeli masih memilih untuk menahan diri.

Penurunan aktivitas jual-beli rumah yang berkepanjangan memiliki implikasi luas bagi perekonomian, mengingat keterkaitan sektor ini yang erat dengan berbagai industri lain, mulai dari jasa real estat hingga pekerja terampil dan konstruksi, yang mana kantor berita Reuters memperkirakan potensi hilangnya pendapatan tahunan hingga A$5.6 miliar jika tren penurunan ini terus berlanjut.

Sedangkan Shane Oliver selaku Kepala Ekonom di AMP, mengatakan bahwa penurunan harga rumah akan membebani pertumbuhan ekonomi, namun seperti yang terlihat di pekan ini, maka dampaknya belum cukup signifikan untuk mendorong RBA mengubah arah kebijakan moneter menjadi pemangkasan suku bunga di tengah tingginya inflasi, namun penurunan harga sebesar 10% hingga 15% dalam siklus kali ini yang kemungkinan akan terjadi di paruh kedua tahun depan.